גיתי בוטבול יועץ משכנתאות: טיפים חשובים שכדאי לכם לקרוא

הנתונים של שיאי המשכנתא החדשים מדאיגים את בנק ישראל, כיוון שגובה ההחזר ומשך ההלוואה הולכים וגדלים, לכן הבנק יעקוב אחר ההתפתחויות הללו, זאת מפני שיש סכנה שהלווים לא יעמדו בגובה ההחזר החודשי. שאלנו את עצמנו האם נטילת משכנתא עם גובה החזר גבוה ומשך הלוואה ארוך היא גזירה משמים, או שמא אפשר להשיג משכנתא בטוחה הרבה יותר.

על מנת לענות על השאלה הזו ואחרות, פנינו אל גיתי בוטבול, יועץ משכנתאות בכיר, כל התשובות בראיון הבא.

גיתי בוטבול הוא אחד מיועצי המשכנתאות הבכירים כיום במדינת ישראל. גיתי הוא בוגר תואר ראשון במשפטים LL.B, בעל רישיון תיווך בנדל"ן, מומחה בייעוץ יזמי בנדל"ן וייעוץ פיננסי, ובזכות אסטרטגיה ייחודית שפיתח לעצמו בתחום, יצר קשרים עסקיים עם גורמי המימון הגדולים ביותר בשוק, והוא דמות רצויה במרבית הבנקים השונים בזכות היכולת שלו לסגור עסקאות רבות בכל חודש מחדש.

אך לא רק הבנקים מבקשים להיעזר בו כמתווך ויועץ משכנתאות, אלא בתי אב רבים שמבקשים לרכוש דירה ראשונה, או לשדרג את חייהם עם מעבר לנכס גדול יותר.

השאלה הראשונה שביקשנו להפנות אל גיתי בוטבול הייתה בנוגע לפרסומים האחרונים שקשורים לסכומים ואורך חיי המשכנתאות שנלקחו בחצי השנה האחרונה, האם אפשר לעשות אחרת?

"בוודאי, אחת הסיבות לשיאים הללו היא שרבים עדיין מתעקשים לגשת לבד אל הבנקים, ולא להיעזר בליווי של יועץ משכנתאות מקצועי. לעומת זאת, כאשר עושים שימוש ביועץ, אפילו עוד בשלב שבו מחפשים נכס, הוא יכול להגדיר ללקוח את המסגרת התקציבית לרכישת הנכס ולהסביר האם העסקה אליה נכנסים, אכן מתאימה מימונית ותשואתית.

"חשוב לציין, כי ככל שמקדימים להתקשר עם יועץ, יהיה לו זמן לנהל משא ומתן ארוך מול הבנקים, ובכך להשיג את התנאים האופטימליים עבור הלקוח, עד שאפילו בנקים אחרים מחליטים לצאת מהמשוואה, כי הם לא יכולים להשוות תנאים.

"צריך להבין, לכל בנק יש קריטריונים לפיהם הוא מאשר הלוואה, בין היתר הם מבקשים לדעת מהו המצב התכנוני והמשפטי של הנכס, מיקום הנכס ואיכותו, פרופיל הלווים, חוסן פיננסי, עבר בנקאי, השתכרות חודשית ויכולת השתכרות, אחוזי המימון שהלקוח מבקש מהבנק ועוד.

"יועץ משכנתאות מנוסה יודע כיצד להציג בפני הבנק את התמונה המדויקת ביותר, ואיך לדרוש את התנאים הטובים ביותר עבור הלקוח שלו, אחרת קל מאוד לבנק לדחות בקשה למשכנתא, או לאשר אותה בתנאים שיהיו טובים לבנק, אך רעים מאוד עבור הלקוח".

בזכות השם שיצר לעצמו, גיתי בוטבול כבר הספיק לטפל במגוון גדול של לקוחות, אלו הם בעלי משכנתאות ונוטלי משכנתאות חדשות, אם לשם נכס להשקעה או לשם דיור. כמו כן, הוא פעיל גם מול בעלי נכסים שאינם ממושכנים ורוצים למנף את עצמם להשקעות נוספות.

למדנו ממנו כי אחת הדרכים היעילות ביותר לשלם פחות על משכנתא קיימת היא לבדוק לעיתים קרובות האם תנאי המשכנתא עדיין אטרקטיביים ללקוח, כאשר ההמלצה הגורפת מצד אנשי המקצוע הבכירים, היא לבצע, בעת הצורך, מיחזור בין 3 ל 4 פעמים לאורך חיי המשכנתא, גיתי פירט על כך מעבר: "לאורך השנים כדאי מאוד לבדוק את האפשרות לבצע מיחזור של משכנתא, כי זו בסופו של דבר היא עוזרת לקצר את חיי המשכנתא, וכך לשלם פחות כסף.

"הנוסחה היא מאוד פשוטה, ככל שתשלמו לאורך תקופה קצרה יותר, כך הסכומים המצטברים יהיו נמוכים יותר, כמובן שיש מרכיבים נוספים, כמו ריביות בחירה ונכונה של מסלולים. בנוסף, כל משכנתא של לקוח היא מקרה לגופו, השוק משתנה ותמהיל שהתקבל בתחילת הדרך לרוב יהיה שונה מהתנאים הנוכחיים בשוק, כמו גם יכולת ההחזר, ובכלל מצבו הפיננסי, של הלקוח.

"לשם הדוגמה, אם אתם יודעים כי בשנה הקרובה עומדת להיפתח לכם קופת גמל במקום העבודה ומדובר בסכום גבוה, כדאי לקחת זאת בחשבון בכל הנוגע ליכולת לשלם את אחד המסלולים של המשכנתא בבת אחת, ובכך להוריד את החזרי המשכנתא או לקצר את תקופתה, בהתאם לריבית ולתנאים החדשים. השינוי הזה, עם הריביות וכד', יכול להיות שווה בסיכום הכללי עשרות אלפי שקלים ויותר".

"כחלק מהייעוץ אותו אני מעניק, אני תמיד מסביר ללקוחות שלי מהי משכנתא. כולם מכירים את השם, אבל מעטים יודעים שמדובר במספר מסלולים, ולא בהלוואה אחת, כאשר לכל מסלול כדאי להתאים ריבית שונה וטווח אחר של שנים. לכן, חשוב מאוד לעשות אפיון לקוח, ולבדוק גם מה מטרת המשכנתא. אם מדובר בנכס למגורים, החישוב שונה מאשר מדובר על לקיחת משכנתא במטרה לרכוש נכס מניב. יש הבדל עצום גם מבחינת הבנק, אם מדובר במשכנתא לרווקים או למשפחות", גיתי סיפר.

לא פעם עסקאות נדל"ן טובות מתפוצצות על דברים קטנים ומיותרים, זה כולל בתוכו ריבים וחוסר הסכמה על סכומים שבראייה רחבה, לאחר 20 שנה, הם לגמרי זניחים.

גיתי ביקש לתת טיפ מהניסיון שצבר לאורך השנים: "חשוב לי שהנקודה הזו תהיה ברורה לכל מי שחפץ לקחת משכנתא: משכנתא נכונה היא כזו שתהפוך את עסקת המקרקעין לעסקה כלכלית ומניבה.

"לא המיקוח עם המוכר על עוד 30 אלף בחוזה מכר, לא המיקוח עם המתווך על גובה דמי התיווך, ובוודאי לא מיקוח על שכר טרחתו של עורך הדין יעשו את ההבדל, אלא משכנתא כלכלית בלבד, היא זו שתוביל אותנו גם להשקעות נדל"ן נוספות ביתר שאת.

"במציאות שבה אנו חיים כיום, מדובר בצעד שהוא כמעט בגדר חובה עבור רבים, כי הפנסיות שלנו הולכות ומצטמקות, אך לעומת זאת התשואה על נכסי נדל"ן עולה בהדרגה, קחו זאת בחשבון".

כאמור השירות העיקרי של גיתי בוטבול הוא ליווי של קהלים פרטיים טרם נטילת משכנתא מהבנק. למדנו שהוא ממליץ כי התהליך מולו יתחיל כמה שיותר מוקדם, בדרך כלל שלושה חודשים טרם המועד בו יש צורך בהלוואה, על כך הוא סיפר: "ליווי של יועץ משכנתאות מקצועי יכול לחסוך ללקוח מהבנק סכומי עתק של עשרות ומאות אלפי שקלים. בשנה האחרונה חסכתי בממוצע כ-200 אלף שקל במשכנתא עבור כל לקוח שלי.

משכנתא היא תיק כלכלי לכל דבר, אולי התיק היקר ביותר בחיינו, לכן אל תעשו את הטעות ותגשו לבד לבנק, אלא תבקשו ייעוץ של איש מקצוע. זה אולי גובה עמלה מסויימת, אבל בטווח הארוך תחסכו פי כמה וכמה יותר".

לשיחת ייעוץ עם גיתי בוטבול חייגו: 050-9652044

פייסבוק