הדרך הבטוחה למשכנתא משתלמת עוברת אצל דן שובל

בעקבות החוקים החדשים של בנק ישראל, שוק המשכנתאות נמצא על סף רתיחה. מי שיכול לנו להבין מדוע זה קורה ולתת טיפ או שניים בנושא הוא דן שובל, יועץ משכנתאות ומומחה לכלכלת המשפחה.

מהם היתרונות של יועץ משכנתאות פרטי אל מול היועץ שמספק לנו הבנק בתהליך לקיחת המשכנתא?

"קודם כל יועצים נהיו מאוד פופולריים, היום אנשים כבר מבינים את החשיבות שלהם, זה תהליך שנבנה בשנים האחרונות. אקדים ואומר שקולגות מהתחום שלי לא מכנים את הנציג מהבנק 'יועץ', כי הוא בעצם נציג של הבנק ויש לו אינטרס. כמו בכל קבוצה שנותנת שירות או מוכרת מוצר, העובדים שלה מתוגמלים על שורת הרווח.

בתור יועץ פרטי ואישי, אני מלווה את הלקוח מהרגע שהוא מתחיל לחשוב על קניית דירה ובניית תקציב - שלב בו הבנק עוד לא מעורב, ממשיך למשא ומתן עם הבנקים ועד התכנון של המשכנתא עצמה, שזה אחד החלקים המשמעותיים. אנחנו בעצם רוצים לדעת שיש לנו ביטחון כלכלי, וזו אחת הסיבות שבגללן אנשים רוצים לקנות נדל"ן, בין אם להשקעה ובין אם למגורים".

אז מה הוא תכנון נכון של משכנתא?

"יש כל מיני סוגים של מסלולים בארץ, אשר נוטים להיות מורכבים יותר מאשר בחו"ל, והסיבה לכך היא פשוטה - ריבוי האפשרויות הוא רווחי. יש בלבול, אנשים פחות מבינים את הדברים ומוצאים את עצמם עם משכנתא שהם משלמים כל חודש, אבל החוב לא יורד.
תכנון נכון הוא תכנון בטוח יותר, חסכוני, זול לטווח הקצר והארוך, במסגרתו ההחזר החודשי הוא סכום שאנחנו נהיה מסוגלים לעמוד בו לאורך השנים, גם בגילאים מאוחרים יותר או ברמת השתכרות נמוכה יותר. מדובר גם על אנשים שיש להם הכנסות גבוהות מאוד היום, הייטקיסטים למשל, צריכים לקבוע סכום החזר שיתן להם לישון טוב בלילה, גם בתקופות אחרות.
ההוצאה הכי גדולה שלנו כמשפחה היא מקום המגורים, במשכנתא או שכירות, אז אנחנו רוצים לדעת שעשינו עסקה טובה שיכולה להבטיח את העתיד שלו, וכזו שחוסכת הרבה כסף. לפעמים אנשים חוסכים בדברים הקטנים אבל במשכנתא הם משלמים אלפי שקלים ריביות בלי להיות מודעים לזה בכלל, וזה בור של ממש".

באיזה שלב כדאי לפנות ליועץ משכנתאות?

"אני מעדיף שהלקוח יבוא אלי בשלב הכי מוקדם, גם אם לא נעשה מעשה אקטיבי מבחינת ההתקשרות בינינו, מספיק לי לשמוע אותו, להבין את ההכנסות. יש לי שאלון מאוד מפורט אותו אני שולח לאנשים ועוזר לי להבין את כל הפרטים שהם לא לוקחים בחשבון עדיין.
מתוך הנקודה הזאת אפשר לבנות ביחד תקציב לדירה, להבין מה יהיו ההחזרים, לקחת בחשבון עלויות נוספות, לקחת בחשבון איזשהו מרווח ביטחון. לפעמים צריך לגייס עוד קצת כסף על מנת לקבל תנאים הרבה יותר טובים, וזה משהו שגם צריך להיערך אליו מראש. הרבה פעמים אנשים שאני מלווה אותם בשלב הראשוני, רואים דירה אחת לא משופצת, ודירה אחרת במחיר נמוך יותר עם שיפוץ, והבנק לא מממן את השיפוץ הזה ולכן נדרשת משכנתא גדולה יותר ביחס לבית וזה מייקר את העלויות.
בנוסף יש את העניין של פריסת תשלומים, עוד בהתחלה לפני שלב החתימה, עושים עם עורכי הדין טיוטה של חוזה בה מציינים כמה משלמים בכל שלב ברכישה, וגם כאן - יועץ משכנתאות שמעורב יכול ממש להציל עסקה, להעלות נקודות חשובות מאוד על דירה ספציפית שיש בה בעיה או קושי מול הבנק, שלא נלקחו בחשבון, והדברים האלה יכולים לקחת זמן ולהיות כרוכים בהליכים משפטיים, בהם הלקוח יכול להגיע למצב של הפרת חוזה או מצב קיצוני אחר - בגלל פרט קטן שבבנק לא שמו עליו דגש, ולא ניתן לקבל משכנתא בגלל זה".

מה ההבדל בעצם בין משא ומתן של לקוח מול הבנק לבין ניהול המשא ומתן על ידי יועץ מקצועי?

"קודם כל הבסיס הוא שעשינו ביחד תכנון משכנתא; אנחנו יודעים אילו מסלולים אנחנו רוצים, איזה החזר, מה הסכומים, כל אלו הם בעצם בסיס ממנו אפשר להתקדם ולהשוות דברים דומים, במקום להתפזר וללכת לאיבוד בתהליך הזה, מה שקורה לדי הרבה ללקוחות שמנסים לעשות את זה בצורה עצמאית.
כמי שחי בשוק, מכיר אותו ואת כל סוגי הלקוחות בכל רמות ההשתכרות, את כל סוגי הריביות והמשכנתאות בבנקים, אני יודע מראש מה אפשרי, וזה מאפשר להגיע למשא ומתן עם איזושהי אג'נדה. הרבה מהלקוחות שלי הם לקוחות מאוד חזקים של הבנקים מבחינה כלכלית, וגם הם מקבלים תנאים לא יותר טובים מאשר אלו שמקבלים לקוחות אחרים, למרות שיש להם חברה שבבעלותם והם מקושרים - עדיין הם מקבלים ריביות מאוד ממוצעות, אולי עם שיפור קטן.
לקוח הרבה פעמים יכול להתפשר מלחץ, ולהגיע למצב שהוא מרגיש שאין לו זמן, כי הריביות בתוקף עד תאריך מסוים ולחצו עליו, זה משהו שיכול באמת להלחיץ, וייתכן שזה באמת הזמן להתקדם. מה שבטוח זה שאם אנחנו עושים משא ומתן עמוק יותר, קצר יותר, יעיל יותר, אז אנחנו בעצם הגענו רחוק יותר במשא ומתן בזמן קצר, וזה כבר דבר אחד.

דבר שני הוא שלפעמים יש זמן, ולא צריך להיכנס ללחץ, אבל העובדה שמישהו שחי את השוק אחראי עלייך ולוקח בעלות על עניין התשלומים שלך, יכול להגיד לך איפה אתה עומד, אם נעמוד בזמן או לא נעמוד בזמן, מה צריך לעשות כדי לשלם סכום כזה או אחר, מאפשר לך להיות רגוע. עושים איזושהי מסגרת זמנים, אתה יודע איפה אתה עומד, הרבה יותר קל לקבל החלטות לא ממקום של לחץ.
דבר נוסף, המשא ומתן שאני עושה הוא לא חד פעמי. לקוח של הבנק נעלם בסניף אחרי שהוא חתם על משכנתא, ובתהליך איתי - אותו בנקאי צריך ורוצה לעשות עוד ועוד עסקאות, אז ההיכרות האישית הזאת היא לא בין חברים, אין קומבינות, זה עסקים. עם זאת, כאשר אתה עושה עסקים עם מישהו שמבין עסקים ומכיר את התחום הזה, אז אתה מדבר איתו בשפה אחרת, הרבה יותר מקצועית. אף אחד לא יכול לסבן אותך, כי אתה מכיר את הנתונים ואת המספרים כך שאתה יכול להוציא עסקה טובה יותר. כמו כן, הבנק מכיר אותי ולכן התהליך הרבה יותר מהיר".

האם זו תקופה טובה למחזור המשכנתא?

"בהחלט תקופה מצוינת למחזור משכנתא; הריביות המוצעות עכשיו הן באחוז מתחת למה שהן היו לפני שנתיים. זה מאוד משפיע גם על ההחזר החודשי, גם על העלות הכוללת לאורך השנים, וגם על מהירות ירידת החוב, שהיא גבוהה יותר במשכנתא טובה ובטוחה יותר.
אני עושה הרבה מחזורים גם ללקוחות שלי שקיבלו תנאים טובים בעבר, אבל היום יכולים לקבל תנאים הרבה יותר טובים. הרבה פעמים אנשים שרק מתעניינים, שולחים לי דו"ח שלוקח חמש דקות להוציא מהבנק, בעזרתו אני רואה אם יש בכלל פוטנציאל, סיכוי לחסוך ולהוריד את ההחזר החודשי, ויש כאלה שמורידים את ההחזר החודשי באלף שקלים, ועדיין חוסכים כסף במשכנתא שלהם. בנוסף, אם יש היום תנאים טובים, אנחנו רוצים להבטיח אותם לכל התקופה, לשריין אותם שנים קדימה, לתפוס את הריביות הטובות בזמן ולשריין אותן.
כל מי שרוצה לקחת אחריות על הכלכלה שלו, על הכסף שלו, בהליך של חמש דקות יכול לבדוק את המשכנתא, אם זה משתלם - עושים בשבילו את כל התהליך הזה. אני מעניק פגישת ייעוץ למיחזור ללא תשלום, בה אני בודק את הדו"ח של המשכנתא יחד עם הנתונים האישיים, ואומר מראש כמה כסף ניתן לחסוך".

אין ספק כי יועץ משכנתאות מקצועי ומיומן יסייע לכם להשיג את המשכנתא האולטימטיבית עבורכם וילווה אתכם את כל הדרך הבטוחה עד לסגירת העסקה מול הבנק.


אתר

0506330964