ב-6 השנים האחרונות, אייל מלמד, בעל חברה להשקעות נדל"ן וברוקר נדל"ן מוסמך בפלורידה, מדריך ומוביל עשרות ישראלים אל האפשרות לייצר לעצמם הכנסה פסיבית עם רווחים גבוהים, השבחה עתידית ותשואות גבוהות במדינת פלורידה, ובעיר מיאמי והסביבה. מפיק מטעם המערכת שוחח עם אייל, על מנת ללמוד כיצד משקיעים נכון בנדל"ן המקומי בארה"ב, רוצים לדעת גם כן? כל התשובות לכל השאלות בכתבה הבאה.
השקעות נדל"ן בפלורידה - גן עדן למשקיעים
הכלכלה האמריקאית בכלל וענף הנדל"ן בפרט, ממשיכים להשתפר בכל שנה מחדש, לאחר המשבר הכלכלי שפקד את העולם כולו בשנת 2008. המדינה שעשתה את קפיצת המדרגה המשמעותית ביותר בכל ארה"ב, היא פלורידה, והסיבות לכך מגוונות.
מאז ומתמיד, האקלים המקומי של פלורידה, הוביל לנהירה של עשרות אלפי אמריקאים לרכוש בית באזור על מנת לבלות את שנות הפנסיה תחת השמש החמימה וליהנות מנופים מרהיבים, אגמים מופלאים, רשת של תעלות מים המשמשות לשייט, וגישה נוחה למפרץ ולאוקינוס.
אולם ההגירה החיובית לפלורידה כוללת בתוכה הרבה מעבר לאנשי הדור השלישי, בעיקר בזכות הטבות כלכליות. פלורידה היא המדינה עם המסים הנמוכים ביותר בכל ארה"ב, אין תשלום למס הכנסה (יש רק מיסי הכנסה פדראליים) וזו הסיבה שהיא נמצאת בעיצומה של תנופת בניה, פיתוח מואץ וצמיחה כלכלית, כאשר גולדמן זקס, אחד מהבנקים הגדולים בעולם, וחברות הייטק ענקיות נוספות, מעבירות את מרכז השירות והפיתוח שלהן לאזור.
באופן טבעי, יצירת מקומות העבודה החדשים, גורמות לגל הגירה חיובי גם בקרב קהלים צעירים איכותיים, וכן בעלי משפחות ואנשים ממעמד סוציו-אקונומי בינוני וגבוה.
כמובן, פלורידה מושכת אליה בכל שנה גם מיליוני תיירים מכל רחבי העולם, בזכות אטרקציות לכל המשפחה, בדמות דיסניוורלד, אולפני יוניברסל, סי וורלד, קרוזים ומרכז החלל הקנדי, כך שאם נכמת זאת למספרים, התל"ג המדיני של פלורידה עומד על 1.15 טריליון דולר.
אייל מלמד - ברוקר נדל"ן לשירותכם
לאחר שהבנו כי כל מי שמעוניין לחפש לעצמו נדל"ן מניב בארה"ב, כדאי לו לחפש בית בפלורידה, נשאלת השאלה: מהיכן מתחילים ומה צריך לעשות על מנת להגשים את החלום? אחד הגורמים שמעכבים משקיעים ישראלים מלבצע את הצעד הבא המשמעותי, הוא המרחק הגדול בין ישראל לארה"ב, וחוסר הידיעה בכל הנוגע לחוקים המקומיים, התעסקות מול בנקים, חברות ביטוח, ושאר נותני שירותים.
מי שעומד לרשות אותם אלו שמעוניינים לרכוש לעצמם בית בפלורידה, הוא אייל מלמד, בן 35, בעל חברה להשקעות נדל"ן וברוקר נדל"ן מוסמך בפלורידה, שעוסק בעולם הנדל"ן כבר לאורך שנים רבות. מאחר ומשפחתו הקרובה של אייל מתגוררת בקנדה לאורך שנים, מיד לאחר שירותו הצבאי כמפקד ביחידה קרבית, למד אייל כלכלה באוניברסיטת יורק שבטורונטו, קנדה ולאחר מכן חזר לארץ ללמוד תואר שני במנהל עסקים באוניברסיטת תל אביב, לאחר מכן אייל עבר להיות פעיל בנדל"ן בצד הזה של העולם.
נכסי מולטי פמילי
השאלה הראשונה שבחרתי לשאול אותו היתה בנוגע לפעילות העיקרית שלו בפלורידה, על כך הוא השיב: "עיקר המומחיות שלי באה לידי ביטוי במציאה של מתחמי מולטי-פמילי. אלו בניינים של בין 4 ל 20 דירות, מאחר ומדובר בהשקעה הכדאית ביותר מבחינת יחס השקעה, תשואה ורווח. על אף שהרבה משקיעים מתלהבים מבניינים מרהיבים עם "פסיליטיז" נוצצים כגון: בריכה, חדר כושר, שוער, וולה לחניית המכוניות, מגרשי טניס ועוד, אני דווקא דוגל ברכישת בניינים שאינם כוללים את כל הפסיליטיז הנלווים הללו. הסיבה היא שבעל הבית צריך לשלם עליהם ולתחזק אותם ולמרבה ההפתעה דירות בבניינים כאלו אינן מחזירות את העלות תפעול הגבוהה. לכן אני מעדיף לקנות בניינים פשוטים יחסית, הכוללים חדר מדרגות בסיסי, עם עלות תפעול נמוכה יותר, באיזורים בעלי ביקושים גבוהים ובטוחים".
כמה זה עולה לנו, ומה הרווח?
ביקשתי מאייל לדבר במספרים, מחירי השקעה ותשואה על המתחמים השונים: "אני אתן דוגמא של עסקה שסגרתי לאחרונה. בניין שמכרתי הכולל 9 דירות במחיר שנע סביב מיליון דולר מניב כ-$9,500 משכירות בחודש שזה כ$114,000 הכנסה שנתית ברוטו. על זה יש כמובן הוצאות כמו מיסי עיריה, ביטוח, תשלום מים וניהול ולכן נשאר למשקיע כ-$70,000 נטו על השקעה של סביב המיליון, כלומר סביב ה7% תשואה שנתית נטו.
"מיליון דולר לבניין מסוג זה, זה מחיר מציאה בשוק תחרותי של היום, ולכן העבודה הקשה היא לאתר את הדילים הנכונים יותר מאשר למצוא קונים. אבל גם זה אפשרי כאשר מכירים את השטח ויודעים לעבוד כמו שצריך. על מנת למצוא עיסקאות טובות מתחת למחיר השוק, חייבים לחיות את השטח, להתרוצץ בין נכסים, לדבר עם ברוקרים ומוכרים מקומיים ולהגיש המון הצעות יום יום.
"בהשקעות נדל"ן חשוב לקנות נכסים מתחת למחיר השוק. אם קניתם "מתחת למרקט" אתם על הגל וכל משקיע יכול לעשות בו כרצונו. אם יבחר להשכיר את הדירות לטווח ארוך, או בשיטת Airbnb או כמובן, להשביח את הנכס ולמכור אותו במחיר גבוה יותר ממחיר הרכישה, עצם הקנייה מתחת למחיר השוק מגלמת כבר את הרווח הפוטנציאלי לקונה".
לקוחות מספרים
שוחחתי עם כמה משקיעים מישראל (השמות שמורים במערכת) על מנת לשמוע ממקור ראשון על ההתקשרות שלהם מול אייל מלמד. כולם העידו על בחור אדיב, שירותי ומאוד מקצועי, אמין שיודע גם להוריד לקוחות מעסקאות לא מספיק טובות ולהכין אותם לקראת הקניה, סוכן אשר חי ונושם את השטח בצורה אבסולוטית, כאשר המשרד שלו מעניק ליווי מקיף החל מרגע ההתקשרות ועד החתימה וקבלת המפתחות, כאשר מסייעים בכל צורך ובקשה, בהתנהלות מול עורכי דין מקומיים, בנקים, יועצי מס וכד'.
הייתי סקרן לשמוע מה הרווח של אייל בכל הסיפור, התנצלתי בפניו כשביקשתי "להיכנס לו אל תוך הכיס", אך הוא חייך ושמח להסביר לפרטי פרטים: "אני מבין את השאלה שלך ואת החשש, אבל בסופו של דבר אני לא צד בעסקה, אלא משמש כברוקר, ככזה, העמלה שלי משולמת אך ורק על ידי המוכר. חשוב להבין שאין ביני לבין הרוכשים הפוטנציאלים שום ניגוד אינטרסים, אלא העבודה שלי היא למצוא עבורם נכס מתאים, בהתאם לתקציב ובהתאם לתשואה שהם מכוונים וכל זאת ישירות מהשוק המקומי ובמידה ויש עסקה שיוצאת לפועל, אני מקבל את התמורה שלי מהצד השני, שחיפש למכור את הנכס, ככה נהוג בארה"ב".
אייל מלמד - סיפור הצלחה
לפני סיום השיחה, שאלתי את אייל על התוכניות שלו לעתיד: "בגלל שחיי התרבות והלילה של פלורידה תוססים, והם כוללים פנאי, סירות, ים, מוזיאונים, מועדונים, מסעדות, בתי קפה ובארים, אני מקווה להמשיך ליהנות מהחיים הטובים שהאזור הזה מציע ומהקהילה המדהימה שאני מאד מעורבב בה החל מקבוצת פייסבוק "ישראלים במיאמי / דרום פלורידה" שאני מנהל עם למעלה מ-20,000 חברים וכלה באירועי נדל"ן שעוזרים לבנות קשרים בין קהילתיים.
את שירותי בצה"ל התחלתי בקורס טיס ולא סיימתי את הקורס, ופלורידה זה מקום להגשים חלומות, ובאמת לפני כשנתיים הוצאתי פה גם רישיון טיס אזרחי, כי גם עולם התעופה הפרטי פה מאוד מפותח, יש פה גם סצנה חזקה של סירות ויאכטות, והכל באמת ניתן להשגה גם לתושבים מהשורה במחירים נוחים.
"בפן המקצועי, השגשוג של פלורידה מביא לי המון עבודה, מגיעים אליי לקוחות חדשים כל הזמן בזכות לקוחות שמצאתי עבורם בתי יוקרה ומתחמים שונים למגורים והשכרה, כך שלשנים הקרובות אני מתכוון להמשיך להשקיע בפן האישי, ולהתקדם למכירות של נכסים במחירים עוד יותר גבוהים כמו בתי יוקרה גדולים ובנוסף אני שואף להמשיך לתרום מזמני לקהילה הישראלית בפלורידה, הקהילה שמספקת לי המון עבודה, אני אוהב לתת בחזרה ולכן אמשיך לארגן פה עוד אירועים חברתיים ולקשר בין חברי הקהילה המדהימה שיש לנו".