הדרך לנכס - במחשבה תחילה

קניית בית היא העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו. להיכנס לעסקה כזו בלי להבין את ההשלכות ולמקסם אפשרויות זה לא רק בזבוז כסף, לפעמים זו גם הסיבה שבגינה אנו עלולים למצוא את עצמנו בסחרור של חובות. כדי להשיג את המשכנתא הטובה ביותר עבור כל משפחה, ולברור מבין שלל האפשרויות, חשוב להיעזר בשירותי יועץ משכנתאות חיצוני. המייצג את האינטרס שלנו ולא את הבנק.

ליווי וייעוץ לקבלה ומחזור משכנתא מגורם בלתי תלוי

יועצי המשכנתאות בבנק מחויבים למקום העבודה שלהם - הבנק, ולא אלינו, הלקוחות. גם כשנדמה שהם מציעים לנו עסקה משתלמת, תהיו בטוחים שהיא קודם משתלמת לבנק.
לכן חשוב לפנות לגורם חיצוני שהאינטרס שלו הוא האינטרס שלנו. שמכיר היטב את הבנקים וכל האפשרויות והחידושים, גם אלה שהבנק לא שש לגלות לנו עליהם. זאת ועוד, החיים דינמיים ומשתנים ויש לתת על כך את הדעת.

רגע לפני שתכנסו לבנק

בווינר ייעוץ וליווי משכנתאות, בבעלות אהרון אלישיב וארז חן כהן, מסבירים: "זה דרכו של עולם, נולד ילד וגדלו ההוצאות, החלפנו עיסוק וגדלו ההכנסות, וכל השינויים העוברים לאורך כל מהלך החיים דורשים תכנון פרטני למצב. המשכנתא אמורה להתאים לכם, לצרכים ולמשפחה שלכם. על אותו נכס ועם אותו הון התחלתי יתאימו תכנון מסלולי משכנתאות שונות לחלוטין. למשל, משפחה צעירה שנמצאת בתחילת הדרך מחד ולזוג מבוגר מאידך יתאימו מסלולי משכנתאות שונים לחלוטין. יש המון משתנים, זו לא רק העסקה הכי זולה כרגע, אלא מה נכון לצרכים שלכם לאורך זמן בכדי לשמור על רמת ואיכות החיים. זו גם הסיבה שאחרי זמן שווה לבדוק שוב. אולי המשכנתא הנוכחית כבר לא מתאימה לצרכים העכשוויים.
הלקוח לא תמיד יודע לשאול את השאלות הנכונות ולהבין על מה הוא חתם. לכן, כשמגיעים אלינו אנחנו מסבירים את כל האלטרנטיבות והמשמעויות העכשוויות וגם לאורך זמן. כדי שיבחר מתוך כלל האפשרויות שלרשותו".

אלישיב וכהן נותנים שירות אישי ובעצמם פונים לבנקים, מנהלים את המשא ומתן, משווים, ומייעצים ללקוח על בסיס הנתונים שלו: שבוע שעבר לקוח אמר לי, 'ארז אני סומך עלייך', זו המטרה שלי, שהאדם ידע שהאינטרס שלו הוא שלי. חשוב לי להציג לו את כל האופציות וההשלכות, שיבחר את מה שנכון לו ויבין למה הוא נכנס. כשמבינים פועלים בשמחה וזה גם יצליח".

מסורבי משכנתא ונדל"ן באזור יהודה ושומרון

גם יועצי משכנתאות ותיקים, לא תמיד שולטים ברזי ההתנהלות באזור איו"ש. ווינר ייעוץ וליווי משכנתאות ממוקמים בעמנואל שבשומרון ופועלים שנים מול הרשויות והבנקים באזור. לא דין רכישת נדל"ן בגבולות הקו הירוק לאיו"ש. רבים ממבקשי המשכנתאות באזור מסורבים: "רוב הקרקעות פה נמצאות בסטטוס של טאבו ירדני והבטוחה מבחינת הבנק פחותה. לכן יש החרגות והגבלות ספציפיות לכאן. חלק מהבנקים בכלל לא מוכנים לתת משכנתא לנכס באיו"ש ואחרים לא ששים למשכן בסטטוס של טאבו ירדני. אלה שמעניקים משכנתאות יעשו זאת בריביות גבוהות יותר ועל פחות אחוזים מערך הנכס מהמקובל. בסופו של דבר, הבנק מנהל סיכונים ולפיהם מחשב כמה ומה לאשר. אנחנו מומחים לאזור, על הדינמיקה והבעיות שבו. מכירים את הנפשות הפועלות, ברישום, בטאבו, במנהל, הרשויות והבנקים, ויודעים כיצד להציג את הלקוח באופן שימקסם את אפשרויותיו. יש שינויים כל הזמן, אנחנו נמצאים עם האצבע על הדופק". מסביר אלישיב.
"באיו"ש, הרבה פעמים ניהול הנכסים בטאבו נעשה על ידי 'חברה משכנת' והתהליך מורכב. חשוב להבין בכל נכס באיזה סטטוס הוא נמצא, וללכת לבנק המתאים. שמגיע מישהו שלא בקי ברזי האזור הוא עלול להגיע לבנק או יותר שיסרבו לתת לו ואז שכבר איזה בנק יאשר לו משכנתא הוא קופץ על "המציאה" במקום. לעומת זאת, אם יודעים מראש למי לגשת וביניהם לערוך משאל התוצאה יעילה ומהירה יותר". מוסיף כהן.
אפילו אם אתם משקיעים מנוסים בנדל"ן, המחפשים לרכוש דירה נוספת כהשקעה, גם לכך הם פיתחו טקטיקה אסטרטגית מיוחדת שתאפשר לכם לקבל משכנתא טובה.

יש לכם כבר משכנתא? זה לא הסוף

גם אם יש לכם משכנתא, כדאי לבחון אפשרות מחזור. מה שהיה עסקה מוצלחת לפני שנים לא בהכרח מתאים היום. "לפעמים בזמן שנעשתה המשכנתא הריביות היו גבוהות ומאז חל שינוי ושווה לבדוק, גם אם הלכתם לבנקאי שהציע להוריד לכם בריבית, כדאי לבדוק את משמעותה, לפעמים הורדה לכאורה היא בעצם עלייה בפועל. אם עברו מספר שנים ממועד לקיחתה, כדאי לבחון אולי ניתן להוזילה בצורה דרמטית". מציין כהן.

לשלם הלוואות ולהצליח לגמור את החודש

זה יותר ממחזור משכנתא, כהן: "אנשים לוקחים הלוואות נוספות וכורעים תחת הנטל. עובדים מצאת החמה ועד צאת הנשמה, משתכרים יפה, ובכל זאת, לא גומרים את החודש מרוב חובות. במקרים כאלה, אנחנו יושבים עם הלקוח, מרכזים את ההתחייבויות שלו, בודקים מה יכולת ההחזר. ממחזרים את המשכנתא כך שתכלול את כל ההלוואות ופורסים בהתאם, שגם תישאר לו איכות חיים. גם לפני לקיחת משכנתא אנחנו יושבים ובונים ללקוח תכנית כלכלית. מבררים מה החובות שצבר או עשוי לקחת בהמשך. ללא תכנון מוקדם, הדרך להסתבכות ואף לקריסה כלכלית קצרה". מתריע כהן.

אלישיב מספר על לקוחה ש"רכשה דירה בפרויקט בכרמי גת. לקחה משכנתא. אז גילתה שהיא רוצה תוספות על הסטנדרט מהקבלן ולקחה הלוואה לשדרוגים. בהמשך גילתה שיש הוצאות נוספות סביב המעבר ולקחה עוד הלוואה. כשהדירה כבר הייתה מוכנה היא רצתה מוצרי חשמל ומזגנים שיתאימו לבית החדש, הבנתם נכון, עוד הלוואה ואז גם ריהוט חדש כדי שהחלום יושלם ושוב הלוואה. ככה ממשכנתא בהחזר של 3,500 ₪ בחודש, לזוג שמכניס 15,000 ₪ בחודש, הגיעו להחזר הלוואות בסך קרוב ל 10,000 ₪ בחודש. ולא נשאר ממה לחיות. ביצענו איחוד הלוואות, לקחנו מחזור משכנתא כולל סך כל ההלוואות. ובסופו של תהליך, היא מחזירה כ-4,500 ₪ לחודש בלבד".

לא רק שהלוואות החוץ בנקאיות יקרות יותר, שהכול מרוכז בהלוואה אחת בתוך המשכנתא הפריסה נוחה והמעקב ברור. כהן: " המשכנתא יותר זולה מהלוואות עובר ושב והלוואות מסחריות, ואפקטיבי למעקב כשיש רק תשלום אחד בחודש. במקרים כמו אלו, המטרה לא רק לקבל משכנתא או למחזר כדי לחסוך אלא לייצב את האדם והמשפחה מבחינה כלכלית לאורך זמן".


התאחדות יועצי המשכנתאות

לפגישת ייעוץ ובדיקת כדאיות חינם: 050-2232750. כיכר הרמב"ם 1, עמנואל

אתר

פייסבוק