חברות הבנייה מבינות כי התחדשות עירונית זה הענף היציב ששווה להשקיע בו לטווח הרחוק ומאידך בעלי דירות מבינים כמה חשובה סביבת המגורים שלהם, שהרי להבדיל מפרויקטים של תמ"א בהם ניתן לשנות אך ורק את הבניין, בפינוי בינוי משתנה לא רק הבניין אלא הסביבה כולה , התשתיות, האוכלוסייה ועוד.
בתקופה המאתגרת בה אנו מצויים כיום (תקופת הקורונה) אפשר להבין את החשיבות של מנהל הפרויקט, אותו גוף חיצוני שמנהל עבור היזם ועבור הדיירים את הפרויקט. כשם שכל קבלן או יזם זקוק למעטפת בכל פרויקט ופרויקט לרבות: אדריכל, שמאי, יועצי נוף, תחבורה ואחרים, כך גם לענף ההתחדשות עירונית ישנה מעטפת משלה, כאשר הגורם החשוב ביותר הוא המנהל פרויקטים זה שאמון על בעלי הדירות לכל אורך הפרויקט.
חשוב ביותר שמנהל הפרויקט יהיה בעל נסיון, סבלני וכזה שיודע למצוא פתרונות יצירתיים, כי הרי הוא זה שמהווה גשר בין היזם וקבלן לבין בעלי הזכויות בשטח לפני שיוצאים לדרך המשותפת. מכאן שמומלץ לכל דייר וקבלן/יזם להיעזר בחברה לניהול דיירים. אחת החברות המובילות בענף הינה חברת "בית הדייר", חברה בבעלותה של אשת הנדל"ן ועו"ד רותם טפירו.
טפירו, נשואה ואמא לשלושה ילדים, חיה ונושמת את עולם הנדל"ן קרוב לשני עשורים ואל תחום ההתחדשות העירונית היא נכנסה בשנת 2014.
במהלך השנים הללו טפירו העניקה ליווי ליותר מ-1,500 דיירים, בלמעלה מ 20 מתחמי "פינוי-בינוי" ופרויקטים של תמ"א ברחבי הארץ. עד לפני כשנתיים כל הפעילות שלה התמקדה באזור הצפון (חיפה והקריות, כאשר הפרויקט הכי צפוני שלה נמצא בעיירה הקטנה "שלומי"), כיום היא פועלת ברחבי הארץ אך ורק עם החברות הגדולות ביותר במשק. "הערך המוסף שלי הוא הידע הרחב בניהול נכון של כל מתחם והחיבור לחברה גדולה, כי הוא זה שעושה את ההבדל".
טפירו רגילה לעבוד עם השחקנים הגדולים ביותר במשק הישראלי לרבות חברות כמו: אשדר, אזורים, תדהר, יוסי אברהמי,מנרב, שפיר מגורים ואחרים, על כך היא סיפרה: "אני לא מתפשרת בבחירת החברות עימן אני עובדת, כי כל מתחם הוא עולם ומלואו. היות ואני היא זו שבונה את העסקה מאפס, אני מרשה לעצמי לבחור עבור בעלי הדירות את הכי טוב שאפשר. אני לא מוכנה שבעלי הדירות עליהן אני אמונה יקבלו פחות מהטוב ביותר, כי יש המון שרלטנים בתחום וחשוב מאוד להיזהר מכל מי שמנסה להיכנס ולהחתים בעלי דירות תמימים. אני פה בכדי לתת את המעטפת הכי טובה לבעלי הדירות ולחברות השונות".
את ההצלחה שלה טפירו בנתה בזכות שיטה ייחודית שפיתחה, על מנת שאפשר יהיה לקדם את התהליך המורכב בצורה מהירה, יעילה וחכמה תוך כדי שביעות רצונם של הדיירים כולם. על כך ועוד סיפרה טפירו: "פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט מורכב בו בעלי הדירות מוסרים ליזם/קבלן את הדבר הכי גדול והכי יקר שיש להם בחיים - הבית שלהם. אין זה משנה אם דיירים אלו הינם משקיעים או בעלי דירות אשר מתגוררים בנכס עצמו".
בכל עסקת התחדשות עירונית, טפירו דואגת כי התמורה לבעלי הזכויות תהיה המקסימלית ביותר עבורם. "לצערי ישנם מקרים בהם אין כלל אפשרות לתת תוספת של מטרים נוספים לבעלי הדירות, אולם כאשר מסבירים את הסוגיה הזו בצורה נכונה לבעלי הדירות, מקבלים את ברכת הדרך ויוצאים לדרך. מה גם שכיום ישנה נטייה לעיריות להתערב במטרים אותם מקבלים בעלי הזכויות. הדיירים כיום מבינים שגם אם קיבלו מעט מטרים, או לא קיבלו כלל, עדיין שווה וכדאי להם לצאת לדרך ולקדם פרויקט מסוג התחדשות עירונית, בו הם מקבלים דירה חדשה בשכונה חדשה עם תשתיות חדשות, כך שמשביחים את הנכס בצורה משמעותית שמשנה את חייהם. התמורה מגיעה בדמות בניין חדש, מרפסת, חניה ועוד המון פרמטרים שלא תמיד נמדדים בהרחבת השטח בלבד.
"ביצוע עסקה שכזו טומן בחובו לא מעט קשיים ואתגרים רבים, בעיקר עד שפרויקט מסוג זה יוצא לפועל. השלב הקריטי והחשוב ביותר הוא השלב הראשון, בו יש לאגד את כלל בעלי הזכויות, לבנות נציגות, לסייע במכרז לבחירת משרד עורכי דין מייצג, ובעצם להתאגד בצורה הכי טובה שיכולה להיות טרם כניסה להליך משא ומתן מול החברה היזמית/קבלנית. כן או לא משבר הקורונה, העבודה ממשיכה להיות סביב השעון כאשר אני מתאימה את הסיטואציה שהעולם נמצא בה כעת לצרכי הדיירים".
טפירו בחרה לשתף אותנו בפרויקט אחד מיני רבים שבנייתו החלה בתקופת הסגר הראשון בחודש מרץ 2020: "מדובר בבנייני רכבת בהם מתגוררים כ 89 בעלי זכויות. עסקה זו התנהלה כפי שכל עסקת פינוי בינוי צריכה להתנהל ולהיבנות. קודם מאתרים את בעלי הזכויות במתחם, משוחחים באופן אישי עם כל דייר ודייר בנפרד ולאחר מכן מרכיבים נציגות, בפרויקט זה הנציגות מנתה פאנל עשיר של 23 חברי נציגות. לי אישית אין בעיה עם מספר חברים גדול בפאנל הנציגות, להיפך, אני בעד שיח תקשורתי ואכפתי בין כמה שיותר בעלי עניין.
"חשוב לי לציין כי הישיבות עם חברי הנציגות תמיד נעשות בקרבת מקום המגורים (לעיתים ברחבת הבניינים) ובכל פגישה נרשמים ומחלקים פרוטוקולים, על מנת שכל דייר יקבל את כל האינפורמציה שעלתה בשיחה אודות ההליך, מה נעשה בשטח ומה התכנון להמשך הדרך. ברגע שכולם מעודכנים, ניתן להמשיך בתהליך שקוף אל מול כל בעלי הזכויות. לאחר שחברי הנציגות נבחרו כדין על ידי כל בעלי הדירות, אני עורכת לחברי הנציגות מכרז לבחירת משרד עורכי דין אשר ייצג אותם אל מול החברה היזמית, בפרויקט זה החברה היזמית הינה חברת "אזורים".
"אל המכרז נכנסו שמונה שמות של משרדי עורכי דין גדולים ומוכרים העוסקים בתחום ההתחדשות עירונית, אותם העלו חברי הנציגות השונים, ולאחר שתיאמנו ישיבה מסודרת בשטח, שמענו בנחת את עורכי הדין שהגיעו לספר ולהציג את משרדם נבחר המשרד המייצג.
"הבחירה עצמה נעשית על ידי "שיטת הנקודות", כאשר מי שקיבל את המספר הגבוה ביותר בניקוד חברי הנציגות, הוא המשרד שנבחר לייצג את הדיירים. מבחינתי זו שיטת העבודה הכי נכונה שיש, משום שהיא אמינה ושקופה בין כולם, בלעדי זה אי אפשר לקדם ולהתקדם".
לכל אורך הדרך כל בעלי הדירות מקבלים פרוטוקולים מסודרים אשר שיקפו את תוכן המפגשים, ובעיקר מהם השלבים הבאים אותם יש לעבור בדרך אל היעד.
בדקנו מה חושבים בחברת "אזורים" על השירות של רותם טפירו, גילינו כי המחמאות הן מקיר לקיר: "חשוב לי לציין כי חברת אזורים המקדמת היום מעל ל 30 מתחמי פינוי בינוי בארץ, עובדת מול לא מעט חברות מארגנות. אך התנהלות מקצועית להפליא כפי שאנו נוכחים לראות בפרויקטים שמגיעים מטעמך איננו זוכים לראות הרבה, ועל כך יישר כוח גדול! האופן בו את יוצרת את האמון מול בעלי הדירות, המענה שאת שנותנת להם 24/6, הדרך בה את יודעת למקד אותם, להתקדם עם תהליכים מורכבים שבדרך כלל נמשכים לא מעט זמן, גיבוש נציגויות חזקות, מכרז למשרדי עו"ד מובילים שייצגו את הדיירים, בחירת מפקח ויועצים שונים ועד להבאתם לחתימות על הסכמי פינוי בינוי ראויים לציון ולשבח!
"אין לנו ספק, גם הדיירים שהם השותפים המלאים שלנו בפרויקטים של חברת אזורים, מודים ומעריכים אותך על כך".
בנוסף שוחחנו עם לא מעט בעלי דירות מכל רחבי הארץ שקיבלו ליווי צמוד מ"בית הדייר", כולם שיבחו את רותם טפירו וצוות המשרד שלה. למדנו כי גם אנשי מקצוע נוספים, יזמים, קבלנים, מהנדסים אדריכלים ואחרים אוהבים ונהנים לעבוד מול טפירו, מאחר והיא עושה עבורם את העבודה הקשה על הצד הטוב ביותר.
"אני ממליצה בחום על רותם ופעילותה, אנו עובדים יחד מזה מספר חודשים ונהנים ממקצועיות ויסודיות", סיפרה הגברת שירי לילינטל, מנהלת עסקאות מגורים בקבוצת "תדהר".
"בפינוי בינוי יש חשיבות רבה להבנת המורכבות. המאפיינים והמגבלות המשפטיות של מיזמי פינוי בינוי, נועדו כדי לסייע לבעלי הדירות לגבש את דרישותיהם בגבולות האפשר ואת היטבת לעשות כן". כך תיאר מר יהושוע כסליו, סמנכ"ל פרויקטים מיוחדים בחברת אשדר את העבודה של רותם טפירו.
למדנו כי המומחיות של חברת "בית הדייר" באה לידי ביטוי בזכות ניהול, ארגון, ושקיפות מלאה כלפי כל בעלי הזכויות, וכמובן, הידע של טפירו בבניית התהליך החל משלביו הראשונים. "בית הדייר הינו בית שנותן מענה לבעלי דירות במתחמי התחדשות עירונית, יש לנו את הניסיון והמומחיות כיצד לנהל את דיירים במתחמים השונים. כמעט בכל מתחם אנו נתקלים בדייר סרבן , דייר "מבוגר" , דייר "סחטן" ושלל בעלי דירות בעלי דעות שונות ומגוונות, דעות שלא תמיד הולכים עם הרוב.
"אולם אני והחברה שהקמתי בעשר אצבעות, יודעים כיצד לסייע ולהגיע לפתרונות יצירתיים, אפילו לשנות את הגישה של אותם בעלי דירות", סיפרה טפירו.
מה הדבר החשוב לבדוק לפני שיוצאים לדרך?
טפירו השיבה: "קודם כל חשוב לבדוק האם יש היתכנות לפרויקט מסוג פינוי בינוי במתחם (בדיקת GO ראשונית בעירייה/מנהלת). כאשר פונים אליי בעלי זכויות אשר מעוניינים להוציא לפועל תכנית שכזו, אני קודם כל עושה בדיקת היתכנות ראשונית (יחס מגרש כלפי יחס דיירים, בדיקת היתכנות ראשונית בעירייה ועוד). מיד לאחר מכן אני מגיעה לשטח ונפגשת עם בעלי הזכויות ומתחילה לדבר על בניית נציגות וחשיבותה בפרויקט.
"הבדיקות הראשונות כוללות: חישוב של כמה בעלי דירות יושבים על אותו מגרש ביחס לגודל הקרקע, סדרי הגודל הממוצע של הדירות עצמן וכו'. הבדיקות הראשונות בעירייה כוללות את כל הנתונים הנלווים, בנוסף אני מבררת האם העירייה בעד הליך של פינוי בינוי ושינוי של המתחם המדובר. רק כאשר אני מקבלת אור ירוק מכל הכיוונים הללו, אני פונה לאותם דיירים שפנו אליי ומשם אנחנו יוצאים לדרך. מתחילים להרכיב את הפאזל רק כאשר אני מקבלת את כל החלקים כמו שצריך, אז אפשר לקבל את התמונה השלמה.
"אני מאמינה בחידוש רוחבי, בו הדיירים יוכלו ליהנות לא רק מדירה חדשה, אלא משכונה חדשה בסביבה חדשה עם תשתיות חדשות. זהו קו שגם יותר ויותר עיריות מכוונות אליו ובצדק, כאשר יוצאים לדרך בפרויקט של פינוי בינוי, כדאי להסתכל על האזור כולו מבחינת תשתיות ופיתוח אזורי שיוביל לצמיחה מלאה. פיתוח הפריפריה בעיניי הוא לא פחות חשוב מאזורי הביקוש. חשוב שגם אזורים אלו בארץ יקפצו כמה מדרגות קדימה, לא רק הערים הגדולות או אזורי הביקוש".
אחת הדוגמאות של טפירו לפרויקט בפריפריה נמצא בעיירה שלומי: "התכנון בשלומי הוא פרויקט מסוג בינוי פינוי, לשמחתי הרבה גם המועצה המקומית שמה לעצמה למטרה לפתח את המתחם. כיום אנו בסיום תהליך החתימה על החוזים המחייבים וקידום הפרויקט. אם אפשר לשפר את איכות החיים לבעלי הדירות, לשנות להם לא רק את הדירה אלא את השכונה והסביבה, זו תהיה ההצלחה שלי וזה מה שעושה את ההבדל".
אתר "בית הדייר": https://www.h-nihol.co.il/
לפרטים נוספים ניתן ליצור קשר בטלפון:
04-8336411
054-2953015
050-6571521
או פשוט להגיע לקפה במשרדים בחיפה והרצליה או לארגן פגישה בסלון הבית שלכם.