כשהתחילו להציף את המערכת שמועות על הזוג הצעיר השנוי במחלוקת שעוררו סערה ברשת אחרי שרכשו לעצמם 7 דירות בארץ, היינו בטוחים שמדובר באחיזת עיניים. אבל אז פגשנו את דין ומיק ואת החומר האנושי שמאחורי 2 היזמים שהצליחו לשנות את החשיבה המסורתית לישראלים רבים ולהוביל עוד מאות צעירים ללא הון עצמי לרכוש את הדירה הראשונה שלהם.
הופתעתי! דין ומיק בני ה-26 המכונים "פאוור קאפל" מתעסקים בנדל"ן ומחזיקים היום 7 דירות בארץ (אחרי שמכרו כבר 2 דירות). הם הפתיעו אותי בתגובה שלהם כשביקרתי אותם בביתם (פנטהאוז בבניין בוטיק חדש בחולון) כשאמרו לי שהבית הזה בכלל לא שלהם. הנתון הזה הדהים אותי לנוכח העובדה שהם מחזיקים בלא מעט דירות בעצמם ומנהלים ביחד עם הצוות שלהם מעל 160 דירות ללקוחות שלהם.
הצלחתי לתאם איתם ראיון קצר בשביל להבין האם הסנדלר הולך יחף או שהם בכל זאת יודעים משהו שאנחנו עדיין לא.
אולי יעניין אותך גם:
המלצת החודש: איפה יש דירות 3-4 חדרים בארץ ב-300 אלף ש"ח ופחות?
הדרכה מיוחדת בשידור חי: 3 השלבים לעלות על מפת הנדל"ן בארץ ללא הון עצמי
לקנות או לשכור דירה? התשובה יכולה להפתיע אתכם
אני חייבת להבין משהו חשוב. אתם קונים נדל"ן אבל בעצמכם גרים בשכירות. איך זה יכול להיות? לא קצת מוזר?
דין: "זאת שאלה מצויינת וקלעת בדיוק לנקודה. העובדה שאנחנו גרים היום בשכירות זה כנראה הדבר המרכזי שמאפשר לנו היום לעשות את מה שאנחנו עושים. זה מאפשר לנו להשקיע בנדל"ן, להגדיל את ההון משנה לשנה ולצמוח כלכלית.
לעומת זאת, אם היינו קונים את הפנטהאוז שבו אנחנו גרים, זה היה מעכב אותנו ומשאיר אותנו במקום. זה בדיוק מה שקורה לרוב הזוגות הצעירים בארץ שכצעד ראשון עושים טעות חמורה ורוכשים דירה בשביל לגור בה".
מיק, תתרגמי לי את מה שבן זוגך אמר עכשיו
"תראי", מיק מצחקקת, "דין ואני תמיד אומרים דבר מאד פשוט: זה או דירה למגורים או חופש כלכלי, צריך לבחור. רוב החבר'ה אכן רוכשים לעצמם דירה כצעד הראשון שלהם, אבל נשאלת השאלה למה. אנחנו לא מכירים אף אחד שהתעשר כתוצאה מכך שהוא קנה לעצמו דירה. ההפך, מה שקורה אצל הרוב זה שאותם החבר'ה ממשיכים לעבוד מאד קשה עד הפנסיה רק בשביל לשלם את ארבעת הקירות שהם גרים בהם".
מה ההבדל בין זה שאני משלמת משכנתא או משלמת שכירות? זה הרי אותו דבר, לא עדיף כבר שהתשלום ילך לטובת דירת שבסוף תהיה שלי?
"לצערנו זאת בדיוק הטעות הנפוצה ביותר בקרב רוב האוכלוסייה, הם לא מכירים את המושג החשוב ביותר ששינה לנו את החיים: "הרווח האלטרנטיבי". הגישה שלנו אומרת שלקנות בית בשביל לגור בו זה לתת ביס מאד רציני בתיק ההשקעות האלטרנטיבי שלך. ביס שיכול לאכול גם 70% ממנו. זה קורה בגלל '2 המקלות בגלגלים':
השבתת יכולת מינוף.
קרקוע ההון עצמי.
מהנקודה הזאת שאותו זוג או יחיד רכשו את דירת המגורים שלהם, אין כבר יותר מדי לאן להתקדם. הרבה אומרים 'קודם תקנו דירה לעצמכם ואחר כך תחשבו על השקעות'. זה הרי לא קורה. אחרי שרוכשים את הדירה, נכנסים עמוק יותר למרוץ ולמרדף ה'לסגור את החודש' עד הפנסיה.
הרווח האלטרנטיבי אומר שמסלול של רכישת דירות להשקעה במקום דירה למגורים ישאיר לנו לאורך זמן פי עשרה יותר כסף בכיס בחודש. הדבר השני ש "הרווח האלטרנטיבי" מאפשר זה לא להתפשר. תגורו איפה שאתם רוצים לגור, בבית החלומות שלכם. רק אל תקראו לבית הזה 'שלי'.
זאת הסיבה שאנחנו חיים היום את המשפט "תגור איפה שאתה חולם, תקנה איפה שאתה יכול" וזה מה שאיפשר לנו לרכוש לעצמנו 7 דירות בארץ ולגור בפנטהאוז הזה.
את אותו הדבר עשינו אגב גם להורים שלנו. מכרנו להם את הבתים שבהם הם גרו, העברנו אותם לשכירות, התחלנו לקנות עבורם דירות להשקעה ובנינו להם תוכנית לפנסיה נדל"נית. כן זה צעד לא שגרתי בכלל, אבל זה הצעד שייתן למשפחות שלנו חופש כלכלי אמיתי בגיל פרישה".
7 דירות בארץ עד גיל 26? זה נשמע הזוי! איך עושים את זה?
"כן, אנחנו יודעים שמה שאנחנו עושים לא שגרתי ואפילו קצת חריג, אבל העובדה שהרוב לא עושים את זה, לא אומר שזה לא אפשרי. אנחנו קוראים לשיטה שלנו 'קסם המינוף ומדרגות התזרים מזומנים'. חשוב לציין שלא המצאנו את הגלגל מחדש ואנחנו בסה"כ מיישמים את דפוסי הפעולה של האנשים העשירים בעולם. בהתחלה זה יכול להיות קצת מאתגר, אבל אם עושים את הדברים בצורה מקצועית ונכונה גם מנקודת פתיחה אפסית של 'כלום ושום דבר' אפשר לייצר נכסים והון".
לקריאה נוספת:
ילדים רעים? הזוג שפיצח את שוק הנדל"ן בארץ חושף את כל הקלפים >>
6 שאלות פשוטות: גלו עכשיו אם מתאים לכם להיות יזמי נדל"ן או קרייריסטים משקיעים?
ובכל זאת.. איך קונים דירה אם אין הון עצמי?
"נתחיל בכך שנגיד שמבחינת החלק של המימון, לקנות את הדירה הראשונה זה החלק הקל. כל אדם בארץ עם הכנסה מינימלית וחשבון תקין יכול לעשות את זה (גם בלי הון עצמי) למרות שאנחנו יודעים שהרבה חושבים שזה לא אפשרי עבורם. אנחנו מכירים היום לפחות 5 דרכים לרכוש דירה ללא הון עצמי והאהובה עלינו מכולן זה 100% מימון בנקאי. כן, יש דבר כזה. רק צריך לדעת לעשות את זה נכון.
"את הדירה הראשונה שלנו רכשנו בדימונה בסוף שנת 2018 בסכום של 320,000 ש"ח (כן יש דירות במחירים כאלה). ההון העצמי שלנו היה הפיקדון הצבאי שלי (30k( ועוד 30,000 ש"ח נוספים שאמא שלי חסכה לי לתואר ראשון. את התואר לא עשיתי עד היום". דין צוחק. "את הדירה השנייה רכשנו ב-390,000 ש"ח אחרי חודשיים בלבד. את השלישית רכשנו אחרי חודשיים נוספים ב-422,000 ש"ח. קצת לפני תחילת משבר הקורונה כבר קנינו קוטג' של 2 קומות 5 חדרים ב-750,000 ש"ח. עד סוף שנת 2020 השלמנו עוד 2 עסקאות מיוחדות בקרית חיים וקרית ים בסכומים של 650,000 ש"ח ו-710,000 ש"ח, לא לפני שמכרנו ברווח את הדירה הראשונה שלנו. את הדירה השביעית רכשנו ממש לא מזמן בפרוייקט מיוחד של פינוי בינוי, קו ראשון לים. מיותר לציין שכל הדירות מושכרות היום כמובן. כרגע אנחנו עם הפנים קדימה לרכישות הבאות שלנו, כל הסכם מכר מרגש אותנו בדיוק כמו הראשון."
"הסוד זה להשתמש במימון חכם וזול. כאשר אנחנו משכירים דירה, אחת המטרות היא להגיע למצב שבו השכירות גבוהה יותר מההחזרים החודשיים של המימון (משכנתא והלוואה). המשמעות היא חסרת תקדים: זה אומר שאם פועלים לפי השיטה הזאת (גם כאשר מדובר על-100% מימון) אחרי כל דירה שאנחנו רוכשים, אנחנו מוצאים את עצמנו בתזרים חיובי יותר. זה אומר שבמקום לפגוע ביכולת ההחזר שלנו, אנחנו מגדילים ומשפרים את יכולת ההחזר שלנו, מה שמאפשר לנו להמשיך לממן עסקאות נוספות".
טוב, אני חייבת להגיד שכל מה שאמרתם עכשיו נשמע מטורף לגמרי. איך ידעתם שתצליחו למכור במחיר גבוה יותר ממה שקניתם?
"יש משפט שאומר 'הרווח נקבע ביום הקנייה'. לקנות חכם זה אומר לקנות זול יותר ממה שהמוצר שווה היום ולא להסתמך על זה שהערך יעלה (למרות שאם שואלים אותנו מחירי הנדל"ן בארץ לעולם לא יפסיקו לעלות אבל זה בונוס בלבד בעסקה ולא לוקחים את זה בחשבון בתוכנית העסקית כאשר קונים דירה). בכל מקרה, זה עניין של התמקצעות בשוק מסוים. לקנות דירה כל אחד יכול, אבל לעשות עסקת נדל"ן רווחית זה כבר משהו אחר. זה לא עולם ורוד ויש הרבה דירות בארץ שעומדות ריקות כמו שגם יש לא מעט משקיעים שמוכרים את הדירות שלהם בהפסד".
אמרתם שאתם מתמקדים בפריפרייה וקונים בקריות ובדימונה. האם באזורים כמו דימונה יש ביקוש? איך ידעתם שתצליחו להשכיר את הדירות שרכשתם?
"עכשיו הדלקת אותנו" דין חצי כועס חצי צוחק. "אנחנו שומעים כל כך הרבה את השאלה הזאת, אבל הבעיה שהשאלה עצמה לא נכונה".
תסביר.
"אין דבר כזה מבחינתנו 'האם יש ביקוש". בכל מקום בו מתגוררים אנשים יש ביקוש, בגלל הסיבה הפשוטה שקורת גג היא המצרך הכי הכרחי שיש. בדימונה למשל יש בערך 40,000 תושבים - הנה הביקוש שלך. הם הרי צריכים לגור איפשהו נכון? מה שכן, השאלה הנכונה יותר לשאול היא 'איך גורמים לאותו הביקוש לבחור דווקא במוצר שלנו'? זה כבר מתחבר לעניין הכל כך חשוב שנקרא עבודת שטח מקצועית וזה בדיוק מה שאנחנו עושים היום. בדימונה ובקריות אנחנו מנהלים היום עם הצוות המנצח שלנו מעל 160 דירות ללקוחות שלנו. כולן נרכשו בעשרות אחוזים מתחת למחיר השוק וכולן גם מושכרות מלבד הדירות שנרכשו ממש עכשיו או דירות שנמצאות בתהליכי השבחה".
אז איך באמת עושים את זה נכון ולא נשארים עם דירות ריקות שנמכרות אחר כך בהפסד כמו שאתם מספרים?
"תראי, כמו בכל תחום יש רק 2 דרכים לעשות עסקאות נדל"ן טובות. זה או שהולכים ללמוד, הופכים את התחום למקצוע, מתמקצעים בשוק ספציפי ומייצרים מערכות יחסים טובות עם השחקנים הפועלים באותו השוק או שיש מישהו ששילמת לו והוא עושה את זה בשבילך. הבעיה שיש לא מעט משקיעים בארץ שמחפשים את האמצע, אבל האמצע לא קיים. לעשות מחקר באינטרנט (אתרים כמו יד 2 ומדל"ן), לצאת לעיר מסויימת כמה פעמים ולראות 3-4 דירות, לא רק שזה לא מספיק, ככה בדיוק מפסידים בנדל"ן. אין פה קיצורי דרך. אנחנו מסבירים על העניין הזה קצת יותר בסיורי השטח שאנחנו עושים.
"כמו שאנחנו קונים נדל"ן לעצמנו, כך אנחנו גם עושים ללקוחות פרימיום שלנו שרובם אגב חבר'ה צעירים מתחת לגיל 26 ללא הון עצמי, למרות שיש לנו גם משקיעים יותר מבוגרים מעל גיל 30 וגם מעל גיל 40.. מבחינתו אף פעם לא מאוחר מדי לעלות על מפת הנדל"ן. אנחנו רוצים לתת לך כמה דוגמאות:
אלכס סליי למשל, בחור בן 25 מאשקלון עם 0 ש"ח הון עצמי, רכש דירת 2 חדרים ב-275,000 ש"ח בלבד, שיפצנו והשכרנו לו את הדירה ב-2,000 ש"ח בחודש. הוא קיבל את השכירות עוד לפני שהספיק להעביר את כספי המשכנתא למוכר.
אושרי אלבלה ממעלה אדומים, בן 23 רכש דירת 3 חדרים ב-295,000 ש"ח, שיפצנו והפכנו אותה לדירה עם יחידת הורים. גם עבור אושרי השכרנו את הדירה ב-2,000 ש"ח".
"את אותו הדבר עשינו גם עם נדב בן שבת ועומר הוכמן. 2 חבר'ה צעירים שרכשנו עבור כל אחד מהם דירה ב-220,000 ש"ח. זאת היתה עסקה מאד מיוחדת שכללה 2 דירות באותו בניין ובאותה קומה. לנדב ועומר היו בדיוק 5 דקות להחליט אם להיכנס לעסקה הזאת. אחרי הוצאות נלוות של 110,000 ש"ח, הדירה של נדב מושכרת ב-2,000 ש"ח והדירה של עומר מושכרת ב-1,900 ש"ח. הצפי למכור כל דירה ב-440,000 ש"ח שזה גם שווי השוק של הדירות האלה היום".
תגידו לי בכנות, אם אתם יודעים לעשות את זה כל כך טוב, למה אתם עושים לאחרים ולא קונים הכל בעצמכם?
"מאד פשוט. לכל אדם יש גבול מסוים של נזילות פיננסית ומינוף בנקודת זמן מסוימת. יש מושג שנקרא קצב גדילה. אנחנו לא יכולים לקנות לעצמנו 6-8 דירות כל חודש, אבל אנחנו כן יודעים לייצר את זה, לכן אנחנו יכולים לתת את ערך הזה ללקוחות שלנו ולקחת בהתאם סכומים מכובדים. דבר שני, רגע של כנות ברוטלית: אנחנו לא פילנתרופים. מה שאנחנו עושים היום זה הביזנס שלנו. אנחנו עושים את זה טוב ולכן זה גם עושה לנו טוב בכיס. בכל זאת, לא במקרה היום אנחנו מלווי עסקאות הנדל"ן היקרים ביותר בארץ".
האמת, נשמע לגמרי הגיוני. איזה טיפ הייתם נותנים לקוראים של הכתבה הזאת?
"יש 3 דברים מאד משמעותיים שפחות או יותר שינו לנו את החיים:
1) תתחילו מדירה ראשונה להשקעה מבלי להתחשב בנקודת הפתיחה שלכם. גם אם ההכנסה נמוכה, גם אם הגיל צעיר וגם אם אין עדיין הון עצמי. אחת הטעויות הנפוצות ביותר זה לנסות לחסוך ולחכות שיצטבר הון עצמי. תתמקדו בפעולות!
2) אם ההון העצמי נמוך או לא קיים, תתחילו מדירות זולות בפריפרייה. חוץ מזה, תופתעו אולי לשמוע אבל התשואה על השכירות בדירות בדימונה גבוהה יותר פי 4 מהתשואה בתל אביב.
3) סביבה. שימו לב ממי אתם לוקחים עצות. אנחנו למשל מאד אוהבים את ההורים שלנו אבל זה יהיה הזוי לקחת מהם עצה שקשורה בנדל"ן כי אין להם ניסיון בתחום. שימו לב למי אתם נצמדים וממי אתם כן בוחרים ללמוד או במי אתם נעזרים".
וואו, תודה רבה על כל המידע החשוב הזה. אני בטוחה שזה יעזור להרבה אנשים לשנות את העתיד שלהם.
אז ככה לסיום, תגידו, איך הקוראים יכולים לצעוד אתכם את הצעד הראשון?
כצעד ראשון הם יכולים לקחת את ערכת "הצעד הראשון לעלות על מפת הנדל"ן".
אנחנו ניתן לך קישור שבצד השני שלו הקוראים יוכלו לקבל את ערכת ההצטרפות.
הערכה הזאת כוללת בין היתר את מבחן הנדל"ניסט שבזכותו אפשר לדעת אם יותר מתאים לך להיות יזם נדל"ן או קרייריסט משקיע, את הגישה לקבוצה הסגורה שלנו ומנוי מתנה לכל השידורים החיים שלנו. הערכה הזאת יכולה בהחלט להיות הצעד הראשון שלהם לעלות על מפת הנדל"ן. רק חשוב לא לשכוח להיכנס לקבוצת הוואטסאפ הסגורה שלנו שבה הכל קורה ובנוסף, אפשר גם לתאם שיחת הכוונה עם הצוות שלנו כחלק מהחבילה.
